Изкривяванията на пазара в САЩ връщат вниманието към 30-годишния дебат за ипотеките
Има много показатели, които показват колко изкривен е станал жилищният пазар в САЩ. Въпреки че разходите за заеми достигат върхове от 20 години, цените се движат близо до рекордни нива с показатели за достъпност на собствеността върху жилище на най-ниските нива от повече от 30 години. Продажбите спаднаха до нива, невиждани извън големите финансови кризи.
Възможно ли е една необичайна, но много възхвалявана характеристика на пазара на жилища в САЩ да е допринесла за ситуацията?
Тридесет години, фиксирана Ипотеките с ниска лихва доминират в САЩ и се избират от около 90 процента от всички купувачи на жилища. За техните фенове те са крайъгълен камък на американската мечта. Почти навсякъде другаде по света купувачите на жилища могат само да мечтаят за такова, тъй като плащат предимно плаващи лихвени проценти или са изправени пред по-кратки срокове за изплащане. В САЩ те до голяма степен са възможни само чрез държавна намеса, тъй като много от заемите в крайна сметка се гарантират от правителствените агенции Fannie Mae и Freddie Mac.
Но те се превърнаха в гореща тема в САЩ поради резкият спад на къщите за продажба. С около три четвърти от собствениците на жилища, които плащат 4% или по-малко по ипотеките си, те са „в капан“ в сегашните си домове, защото нова ипотека означава плащане на повече от 7%. Това намали броя на къщите за продажба, подкрепяйки високите цени.
Неотдавнашна критична колона в New York Times относно 30-годишните ипотеки предизвика остра реакция в The Nation дни по-късно от икономиста Джеймс Галбрайт. Поддръжници като Гълбрайт твърдят, че собствениците на жилища заслужават защита и че заемодателите имат много повече начини да намалят рисковете от заема.
„Това просто намалява несигурността от притежаването на жилище, което, разбира се, беше целта“, той казва. „Това, което получавате като кредитополучател, е увереност, че за какъвто и неопределен период да (изберете) . . . не сте подложени на риск от понижаване.“
Недоброжелателите предупреждават, че освен че ограничават предлагането на имоти на пазара, когато лихвените проценти се покачват, 30-годишните ипотеки могат да повишат цените на жилищата, тъй като разпределят изплащанията през по-дълъг срок от да речем 20-те години, по-често срещан в други страни, повишава общата сума, която кредитополучателят може да си позволи да заеме, което му позволява да наддава повече.
Тези фактори правят живота по-труден за кредитополучателите с по-ниски доходи, включително купувачите за първи път, които са изправени пред пазар с по-малко подходящи жилища и ограничена достъпност.
От 2012 г. насам цените на жилищата на ниски цени, проследени от American Enterprise Institute, са се повишили със 150 процента, отново около половината от тези на къщите в кофа със средно високи цени. Предлагането е важен фактор: краят на пазара с ниски цени не е най-печелившата ценова точка за разработчиците.
Повишаването на цените доведе до напрежение в нивата на дълга спрямо приходите, създавайки по-голям брой неизпълнения. Възбраните са по-вероятни в ранните години на всяка ипотека, когато поддържането на плащанията често е по-трудно. Това също е периодът, през който структурата на 30-годишните плащания по заема е най-вредна: тъй като лихвата се начислява върху непогасената сума на заема, повече от всяко плащане покрива това, а не собствения капитал, в тези ранни години, оставяйки изтощен кредитополучател с по-малко за техните усилия.
Пет години изплащане на 30-годишен заем от $326 000 — най-високата част от ниската цена на AEI — при текущата нова ипотечна средна ставка от 7,17 процента ще донесе на кредитополучателя около $19 000 собствен капитал за това време , без да включва увеличение на цената или авансово плащане. Ако вместо това срокът на заема беше 20 години, на кредитополучателя биха били изплатени 44 000 долара, тъй като общата лихва е много по-малка.
„Ниският клас е като влакче в увеселителен парк, докато по-високият е по-скоро като плъзгане през него, тъй като те имат издръжливостта – по-добър кредит и по-ниско обслужване на дълга (нива)“, казва Едуард Пинто, гл. от жилищния център на AEI и дългогодишен критик на фиксацията с 30-годишни ипотеки. „Кредитополучателите с по-ниски доходи обикновено са последни по време на възход на пазара, а жилищата с по-ниски цени са склонни да имат по-голяма (ценова) нестабилност.“
30-годишните сделки с фиксиран лихвен процент обаче не изглеждат оказаха голямо влияние върху действителните нива на собственост върху жилища. Около две трети от американците имат ипотека или притежават собственото си жилище, според OECD. Това е в съответствие с Канада и Обединеното кралство - две държави, които също се интересуват от собствеността върху жилищата, но които обикновено предлагат краткосрочни „закачки“ с фиксирани лихви, преди да се върнат към плаващи лихви.
Въпреки целия разгорещен дебат, промените в тази конкретна част от американската изключителност изглеждат малко вероятни скоро, не на последно място, тъй като САЩ навлизат в изборна година. Американците също много обичат своята сигурност с фиксиран лихвен процент. „Толкова е хубаво“, каза един американец, колега колумнист на FT, за жилищния си заем. Може да няма най-силните финансови основи, но това чувство е може би най-голямата пречка за всяка промяна.
